Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë duket se është në periudhën më të mirë, krahas ofertës së lartë prej ndërtuesve brenda qendrës së Tiranës, qëndron e lartë kërkesa si për blerje, ashtu edhe për qira, gjë që është reflektuar me çmimin e shitjes në zona të caktuara të Tiranës.
Si shtrenjtimi i shtëpive në qendër po ul leverdinë nga qiraja
Tashmë e dypunësuar, Ina J., po kërkon që të shpërngulet me qira në shtëpi më pranë qendrës. Që kur u vendos në qytetin e Tiranës për të studiuar në moshën 18-vjeçare, ajo ka qëndruar në shtëpi me qira. Në fillimet e saj, qiranë e ndante me shoqet. Aktualisht jeton vetëm në zonën e Medresesë dhe paguan një qira mujore prej 25 mijë lekësh. Kohët e fundit Ina po kërkon që të ndryshojë shtëpi. Së pari nuk është e kënaqur me kushtet e banesës.
Segmenti i qirave i tregut të pasurive të paluajtshme ka ndryshuar shumë dhe Ina tregon për “Monitor” se shtëpitë me këtë nivel çmimesh në përgjithësi nuk kanë kushte të mira. Prej më shumë se një muaji, Ina është në kërkim të një shtëpie të re. Ajo është në kërkim të një shtëpie, brenda Unazës dhe pranë qendrës, që të mos kalojë qiranë mujore prej 30 mijë lekësh në muaj. Deri më tani, kërkimi i saj nuk ka rezultuar i frytshëm. Edhe pse i është drejtuar edhe agjencive të pasurive të paluajtshme, Ina tregon se nuk ka oferta të mjaftueshme në treg që të përmbushin kërkesat e saj.
Agjencitë e pasurive të paluajtshme argumentojnë se në këtë moment të tregut, në segmentin e qirave, kërkesa për të marrë me qira është e lartë, ndërsa çmimet nuk kanë pasur ndryshime të mëdha.
Në rrezen e parë, ku përfshihet zonat elitare si ish-Blloku, RTSH-ja, çmimet variojnë nga 500-600 euro/muaj. Zona, sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, preferohet për zyra nga biznesi, por edhe nga të huajt që punojnë në Shqipëri. Sipas inxhinieres Xheni Jahja nga Tirana Real Estate, çmimet e qirave kanë ruajtur një lloj stabiliteti, por ajo që ka ndryshuar, sipas saj, është kërkesa.
Jahja argumenton se rritja e kërkesës ka ardhur kryesisht prej biznesit, të cilët, nisur nga faktorë pozitivë, kanë kërkuar një vendndodhje më të mirë ose zgjerim të hapësirave operuese. Në zonën e ish-Bllokut, qiratë kanë pasur një lloj stabiliteti – tregon ajo. Të njëjtat nivele qiraje, kanë edhe zonat si Rruga e Kavajës dhe Rruga e Durrësit, lagje që kanë institucione me rëndësi apo ambasada. Në Rrugën e Kavajës, çmimet luhaten nga 450-600 euro për metër katror. Ndërkohë që brenda Unazës së Tiranës, për shtëpi me kushte optimale, çmimi i qirave nuk bie poshtë nivelit të 300 eurove. Shtëpitë që kanë një vlerë më të ulët se kjo, janë në pallatet ekzistuese, të pamobiluara mirë, me lagështirë dhe një sërë problemesh të tjera, shton Jahja.
Blerje për rihedhje në tregun e qirave
Duket se ekonomia shqiptare hedh poshtë çdo ligj ekonomik. Për dy të mira zëvendësuese (blerje dhe qira), kur rritet kërkesa për njërën, rrjedhimisht kërkesa për të mirën e dytë do të duhet të ulet. Aktualisht, segmenti i shitblerjeve të pasurive të paluajtshme është në lulëzim. Bumi i lejeve të pasurive të paluajtshme, i cili ka shtuar ofertën për banesa në kryeqytet, duket se nuk po e plotëson kërkesën për shtëpi në vend.
Çmimet e shtëpive kanë shënuar një rritje me 100-250 euro për metër katro muajt e fundit.
Rritja e çmimeve vjen në një periudhë kur oferta për apartamente të reja është më e lartë dhe lejet e ndërtimit shënuan rritje në tremujorin e tretë të vitit që lamë pas. Të dhënat e INSTAT tregojnë se ka një rritje të ndjeshme të lejeve të ndërtimit në kryeqytet. Për 9-mujorin 2017 janë dhënë gjithsej 167 leje ndërtimi nga 65 për të njëjtën periudhë të një viti më parë, me një rritje prej 157%. Krahas rritjes së lejeve të ndërtimit, po rriten çmimet, po ashtu edhe kërkesa.
Por, përveç rritjes së kërkesës për blerje banesash i lartë është edhe interesi për qira. Sipas Ing. Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, i gjithë qyteti i Tiranës jepet me qira. Konkretisht ka familje të cilat të ardhurat e tyre i kanë nga qiraja. Me normat aktuale të depozitave, individët po investojnë në blerjen e shtëpive, si formë më e mirë kthimi. Edhe Dritan Caka nga ‘DevInf’, konfirmon rritje të kërkesës, si për blerje apartamentesh ashtu edhe të kërkesës për apartamente me qira. Ai jep si arsye ndryshimet demografike, por shton se një kategori individësh me të ardhura të mira, si për shembull ata që ushtrojnë profesionet e lira, po blejnë një shtëpi të dytë si formë investimi për ta dhënë me qira.
Ulet kthimi nga qiraja në qendër
Sipas Numbeo.com, portalit me bazën më të gjerë të të dhënave për kostot e jetesës, treguesit e banesave, trafikut, krimit dhe ndotjes, Shqipëria nuk renditet më e para në rajon për sa i përket kthimit nga qiraja. Ky tregues përllogaritet si raport i qirasë vjetore me çmimin e apartamentit dhe shprehet si përqindje. Sipas të dhënave më të fundit të Numbeo-s, në krahasim me korrikun e vitit 2017, kthimi nga qiraja ka pësuar rënie për shtëpitë në qendër, duke reflektuar rritjen e çmimit të shtëpive në qendër të qytetit, me një rënie prej 0.2 pikë përqindje. Ndryshe nga qendra, kthimi i qirave në periferi është rritur me 0.1 pikë përqindje, duke qenë se edhe çmimet në periferi, sikurse tregojnë agjencitë e pasurive të paluajtshme kanë rënë.
Në korrik të vitit të kaluar, Shqipëria kryesonte në rajon për sa i përket këtij treguesi. Të dhënat e fundit të Numbeo-s rendisin Shkupin si qytetin ballkanik me kthimin më të lartë të qirave në qendër. Nga të dhënat më të fundit, kthimi vjetor i qirasë për apartamentet në qendër në Shqipëri është 3.7%, më poshtë mesatares së rajonit, që është 3.8%.
Për apartamentet më larg rrezes së parë të qendrës, kthimet nga qiraja vjetore janë më të larta, argumentuar me faktin se çmimet për blerje të banesave janë më të lira, ndërsa hendeku midis qirave nga qendra në periferi është më i ngushtë.
Kosova dhe Shqipëria kanë kthimin më të lartë nga qiraja në të gjithë rajonin, ku ky tregues përllogaritet rreth 5% në Kosovë dhe 4.94% në Shqipëri, 1 pikë për qind më shumë se mesatarja e rajonit për kthimin nga apartamentet në periferi.
Për këtë arsye, agjentët e pasurive të paluajtshme rekomandojnë blerjen e shtëpive më në periferi, për të pasur kthim më të lartë nga qiraja. Diferenca e çmimit të blerjes së një apartamenti nga zonat elitë si ish-Blloku apo zona pranë RTSH-së, me zonat po në afërsi të qendrës si Rruga e Kavajës, Myslym Shyri dhe Rruga e Durrësit, është nga 500 deri në 1000 euro për metër katror. Ndërkohë që sipas të dhënave që “Monitor” ka grumbulluar në terren dhe ka marrë nga agjencitë e pasurive të paluajtshme, diferencat në qira janë thuajse të papërfillshme.
Periferia bëhet më e lirë, qendra më e shtrenjtë
Duket se përqendrimi i kërkesës është vetëm në qendër. Si për segmentin e qirave, ashtu edhe të shitblerjeve të banesave, periferia duket se ka mbetur në vend. Për shkak të mungesës së lejeve për një kohë të gjatë brenda vijës së verdhë të Tiranës, periferia e kryeqytetit pa një rritje të lartë të numrit të ndërtimeve. Ish-Komuna e Kasharit dhe e Dajtit (skaji perëndimor dhe lindor i kryeqytetit) lulëzuan me ndërtime, që sipas aktorëve të tregut ishin pa cilësi dhe standarde. Në zonën e Unazës së Re (apo siç njihet zona e Astirit), agjencitë e pasurive të paluajtshme tregojnë se oferta për të shitur në atë zonë është më e lartë se kërkesa.
Ndërsa për sa i përket segmentit të qirave, zona në përgjithësi është zgjedhje e ndikuar nga faktorët ekonomikë, për individët me të ardhura të ulëta. Burime nga tregu referojnë se çmimet për banesë kanë arritur edhe në 400 euro për metër katror. Zona kryesisht ka probleme infrastrukturore, vështirësi të furnizimit me ujë, pasi kryesisht pallatet nuk kanë kontrata me ujësjellësin, por kanë puse kolektive që furnizojnë të gjithë pallatin. Shtimi i popullsisë në ato zona, gjithashtu ka nxjerrë në pah edhe një problem tjetër: mungesën e shkollave të arsimit parauniversitar.
Përpos kësaj, largësia me qendrën, ku pjesa më e madhe e vendeve të punës, po edhe universiteteve është përqendruar, e bën këtë zonë më pak të preferuar edhe për segmentin e qirave. Sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, individët preferojnë të shpenzojnë më shumë për një banesë që të ketë afërsi me vendin ku punojnë apo studiojnë.
Të blesh një shtëpi që është e lehtë për t’u lënë me qira
Edhe pse një formë pasive investimi, blerja e pasurive të paluajtshme në tregun e Tiranës është një nga format më të sigurta të investimit. Qyteti i Tiranës është qendër jo vetëm e Shqipërisë, por e të gjithë trevave shqipfolëse. Thuajse një e treta e gjithë popullsisë së vendit është e përqendruar në kryeqytet, po ashtu edhe ekonomia.
Përpos kësaj si qendër universitare, Tirana ka një fluks të vazhdueshëm të banorëve të rinj. Duke qenë se kërkesa është e pashtershme, si nga biznesi për zyra, ashtu edhe nga individët, po rritet numri i investitorëve që blejnë për të rihedhur në tregun e qirave. Rritja e kërkesës për shtëpi është konfirmuar nga të gjithë aktorët e tregut, si dhe është reflektuar edhe nga çmimet e banesave, të cilat në zona të caktuara kanë shënuar rritje deri në 20%.
Këshilla e parë: Sekreti, vendndodhja
Vendndodhja e pronës duhet të jetë e mirë. Sekreti është vendndodhja. Mos blini një shtëpi në lagje problematike, ku lëvizja natën është e rrezikshme. Një vendndodhje e mirë përcaktohet në përgjithësi nga një lagje e dëshirueshme, me shkolla të mira pranë, ka pranë institucione apo njësi biznesi, të cilat japin siguri për zonën.
Nëse blini një shtëpi në zonë shumë të zhurmshme, në kryqëzime ku trafiku i rënduar prish cilësinë e ajrit dhe shton ndotjen akustike, vlera do të jetë në rënie. Prandaj agjencitë e pasurive të paluajtshme nuk këshillojnë asnjëherë blerjet e shtëpive në vijën e parë të rrugëve kryesore. Kryesisht, individët preferojnë shtëpi me distancë të shkurtër nga vendi i punës dhe me akses të shpejtë në transportin publik. Sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, arsyeja kryesore që preferohen shtëpitë brenda Unazës është qasja e shpejtë në linjat e transportit publik.
Këshilla e dytë: Më mirë pak dhe saktë
Sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, shtëpitë me sipërfaqe më të mëdha janë më të vështira për t’u lënë me qira se sa shtëpitë me një sipërfaqe më të vogël. Konfigurimi i shtëpive 3+1 dhe deri-diku 2+1, ka pasur një rënie të çmimit të qirave. E kundërta ka ndodhur me sipërfaqet më të vogla.
Sipërfaqet e mëdha të shtëpive kërkojnë ose familje të mëdha, të cilat kostot e jetesës i kanë më të larta dhe mendojnë për zgjedhje më ekonomike, ose nga studentë të cilët ndajnë qiranë duke u bërë bashkë.
Këta të fundit nuk parapëlqehen shumë nga pronarët e shtëpive duke qenë se janë më të prirë për të mos qenë të qëndrueshëm, si dhe më pak të kujdesshëm ndaj shtëpive. Pronarëve iu rriten kostot e mirëmbajtës me studentë. Një tjetër zgjidhje praktike që japin agjentët e pasurive të paluajtshme në rastet e sipërfaqeve 3+1 është ndarja më praktike dhe maksimizimi i të ardhurave nga qiraja. Në rastet e 3+1, ata gjithmonë këshillojnë konfigurimin në dy apartamente 2+1 dhe 1+1, të cilët lihen më lehtë dhe mund të merren qira më të larta.
Këshilla e tretë: Shtëpi e re vs. shtëpi e vjetër
Të blesh një shtëpi të re, shpeshherë përkthehet në kosto më të ulëta për riparime dhe mirëmbajtje. Megjithatë shtëpitë e reja, kanë kosto të larta mobilimi. Sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, në fillim tentohet që shtëpitë e reja, të blera për t’u lëshuar me qira, të lihen fillimisht për zyra, pasi kërkohen më pak burime financiare për mobilim.
Nga ana tjetër, shtëpitë e reja në përgjithësi, nëse janë të ndërtuara sipas standardeve, janë eficiente për sa i përket energjisë. Më të ngrohta, më mirë të izoluara. Megjithatë, për ata që kanë një buxhet të kufizuar, në të njëjtën zonë, ku çmimet e qirave nuk kanë luhatje, çmimet e blerjeve të apartamenteve në varësi, nëse është pallat ekzistues apo i ri, ndryshojnë me rreth 200 euro për metër katror.
/Monitor
